居住用財産の譲渡損失の特例の判定

会社の役員で年収800万円台です。配偶者と扶養している子供が二人おります。
今年、自宅の家と土地の売却を予定していますが、15年前に建てたもので、まだ銀行ローンも残っています。譲渡損が出ることは確実なのですが、昨年の譲渡より新しい譲渡損失の特例が創設されたことを知りました。

新しい譲渡損失の特例は、売却不動産の借入金が残っていることが要件で、買換え資産の取得は要件ではないとのことですが、私の場合、新しく不動産を購入した方が有利なのか、それとも購入した不動産を他人に貸し、自分達は賃貸にするのが良いのか迷っています。
税務上は、どちらが有利になるのでしょうか。

ローン残高 3,000万円
売却価額（見積もり） 2,500万円
売却する自宅の購入価額 5,000万円
取得費（自分で計算しました） 4,163万円

譲渡所得の損失の特例は大きく分けて2つあります。
（従来の特例）・・・譲渡して借入金付の買換え資産を有している場合の譲渡損失の特例
（創設された特例）・・・譲渡不動産に借入金の残高を有している場合の譲渡損失の特例

従来の特例は、買換え資産の取得が要件とされていましたが、創設された特例では買換え資産の取得は要件とされていません。

譲渡損失となる金額は、「譲渡不動産に係るローン残高」と「譲渡不動産の取得費」を比較してローン残高が大きければ、（従来の特例）と(創設された特例）の税務上の効果は同じになるのですが、譲渡不動産に係るローン残高と譲渡不動産の取得費を比較して取得費が大きければ、取得費とローン残高の差額の分だけ（従来の特例）が有利になります。

ローン残高 ≧ 取得費 ∴ どちらの特例を利用しても税務上は同じ
ローン残高 ＜ 取得費 ∴ 買換え資産を取得した方が有利

＜譲渡所得の計算式＞
売却価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） ＝ 譲渡所得(注)
(注) プラスなら譲渡益、マイナスなら譲渡損失

譲渡所得の計算が出来たら次に、損益通算及び損失の繰越控除が可能な譲渡損失限度額を算定します。（簡便的に譲渡費用は0として算定しています）

譲渡損失の金額

25,000,000円 － 41,630,000円 ＝ △16,630,000円

譲渡損失の金額16,630,000円のうち、損益通算等が可能な譲渡損失限度額を求めます。

（従来の特例）

16,630,000円（全額）

（創設された特例）

		ローン残高		対価
16,630,000円	＞	30,000,000円	－	25,000,000円	＝	5,000,000円

少ない価額である5,000,000円が譲渡損失限度額となります。

二つの特例の譲渡損失限度額の差額が譲渡損失の金額になります。

(従来の特例) 16,630,000円 － (創設された特例) 5,000,000円 ＝ 11,630,000円

よって、今回の場合には従来の特例の額の方が大きいので、新しく不動産を購入した方が、譲渡損失の金額が11,630,000円（16,630,000円 － 5,000,000円）大きくなりますので有利となります。